像傳奇一樣投資

買樓教室

2016年4月24日買樓入門教室: 租奴樓奴大比拼(下)

文:顥森 新地圖

 

昨天提到, 如果樓價, 利息和供租不變, 買樓比租樓好. 今日會分析, 如果以上的假設前提有變的話又會怎樣呢?

 

我們先看租金! 租金可以和供款比較, 即供租比率. 以A先生的例子:350萬9成按揭供30年為例,每月供款約$13000。如果租金跟供款相約或高於$13000提供正現金流, 買樓比租樓抵。而如果租金比供款平呢? 則要看供樓利息, 比如以現在的利率計算, 「利息」等同供樓支出是$6800. 如果每月租金低於$6800, 那就租樓比供樓好.

 

大家一定會發現, 供樓的「支出」取決在「利率」上. 那如果「利率」升的話呢? 假設「利率」升3%至5.5%, 每月供款約$18700, 有$3600為「本金」,$15000是「利息」。只是3%, 已經令「本金」跌一半, 「利息」升一倍! 「利息」比租金高, 那就租樓比供樓好.

 

 

最後看樓價! 如果樓價比買入時高的話, 不用說當然是買樓吧! 但最大的問題是, 若果樓市跌呢? 當確認樓市跌時,租樓支出比樓價跌幅少的話,那大家可以先租樓租幾年避過跌幅。就以去年2015年9月時樓市頂峰為例,若你買樓350萬,跟現在相比跌15%即52萬,當租金是每月$13000,支出也只是約8萬,等多6個月已差44萬,足足夠你比多層樓的首期!如果樓市跌得夠深,這個數目會相差得多的,因為計上租金在樓市跌的時候也會下跌。但如你是打算買樓長住的話, 可以再考慮, 30年後的樓價會否低於或等同現在的樓價? 你試想想現在350萬的樓, 30年前可能只值不足100萬. 長遠樓價會升定跌? 你懂的.

 

筆者作出以下總結:

如果你是打算買租自住的話, 買樓比租樓的「贏面」較高。若之後樓市是升的話,當然是買樓勝於租樓,資產增值又省租金 ; 如果樓市的情況是平穩,而供樓利息平過租,都是買樓勝於租樓。而如果樓市小跌,而交租的支出比供樓多,也是買樓勝於租樓。唯一一個情況租比買好的,就是樓價大跌的時候,租平過供樓支出,最好先租幾年再趁樓價低的時候先買樓也不遲。現在買定租, 最關鍵的因素是能否捕捉利率和樓價的升跌, 而我們下星期會分享對港樓走勢的看法!

 

2016年4月23日買樓入門教室: 租奴樓奴大比拼(上)

文:顥森 新地圖

 

相信大家買樓之前都一定會問:租屋好定買樓好?有人說,租樓較有彈性,收入不穩的時候就可以租價值較低的。也有人說,租樓等於幫人供樓不值,當然買樓資產歸自己好。那到底如何選擇?

 

如果你打算買樓自住的話, 只要用一個簡單的計算方法就知道做租奴還是樓奴較好. 以A先生做例子, 350萬9成按揭供30年為例,每月供款約$13000。我們先設立3個假設前提:

  • 租金不變: 今日買樓的供款和租金相同, 30年後買樓的供款和租金不變
  • 利息不變: 今日按揭的利息和30年後的利息不變是350萬
  • 樓價不變: 今日買的樓價和30年後的樓價不變是350萬

 

若A先生租足30年的話, 他的總支出是468萬. 而若A先生供樓的話, 30年後他的總支出只是供樓的利息, 計算上按揭保費在內, 利息總支出是139萬, 而物業的價值350萬則是成為他的資產. 這個簡單例子說明, 長遠來說一定是做樓奴比做租奴好.

 

為何會相差那麼遠? 主要因為供樓款項中包括了「本金」和「利息」這2個重要元素在內。現時的低息環境下,一開始的「本金」和「利息」各佔總供款的50%左右,即是指如果你供款是$13000, 有$6200為「本金」,$6800是「利息」。以成本來計算,出去租金一樣是$13000, 供樓的實質成本只是「利息」$6800.

 

 

若之前所設立的假設前提有變呢? 讓我們明天拆解!

 

2016年4月16日買樓教室: 買樓程序六步曲(下)

文:顥森 新地圖

 

對新手來說,買樓的過程中有一些細節是需要注意的。讓我們分享買樓程序的第四至六步吧。

 

第四步就是「申請按揭」,是買樓其中一個最重要的步驟。專業的投資者也會善用按揭這工具,務求用最少的金錢買到物業。在申請按揭方面,在第三步簽約之前有2件必做的準備:

 

1)確保自身的穩定現金流

 

2)先向銀行做預先批核

 

大家還記得之前提過的「上車「資格」:穩定現金流」嗎?筆者建議大家可重温一次。另外,先做預先批核可以確保你的穩定現金流足夠過壓力測試,尤其是對申請高成數按揭的人仕,以免買樓後才發覺借不足,要支付更多的首期。你可以直接找銀行,或者按揭轉介公司,他們都會提供意見給你。

 

申請多間銀行豈不是成功機會越大?筆者建議申請3至4間左右就足夠。申請太多有機會影響你的個人信貸,因此交表申請之前可以先向銀行查詢按揭計劃的詳情及優惠,比較完後才作出申請。

 

申請時要準備的文件包括身份證明文件、3個月的糧單或發生通知書、3個月的銀行發薪戶口記錄、地址證明、最近期的税單、物業買賣合約和僱員證明書。一般申請時間大約1個月,如果要申請按揭保險的話則要多1-2星期左右。

 

第五步是「簽署正式買賣合約、支付首期餘數和釐印費」。簽訂臨時合約後,買方需要在14天內支付賣方餘下的訂金(大訂)和釐印費,大訂一般是樓價的10%減去細訂已付的數目,之後代表律師會跟進之後的程序。

 

第六步,也是最後一步就是「成交日收樓」!申請按揭成功後,於成交日前一天作最後一次驗樓,沒有問題的話,買賣雙方到律師樓簽樓契。銀行把貸款交到律師再安排轉交給賣方。買家收樓,完成交易。

 

以上的買樓程序六步曲中,以「預先做研究」、「約睇樓,選定合適物業和議價」和「申請按揭」較為重要,如你打算投資物業,致勝關鍵在於買賣時機和議價技巧。往後我們會陸續分享。

 

2016年4月16日買樓教室: 買樓程序六步曲(上)

文:顥森 新地圖

 

對新手來說,買樓的過程中有一些細節是需要注意的。今日讓我們先分享買樓程序的第一至三步吧。

 

首先第一步是「預先做研究」。最完整的研究應該從整個樓市的周期走勢開始,這方面並不是三兩天就完成得到,我們之後會繼續分析。

 

而現在已假設你已經做好了樓市走勢的研究以及個人的負擔能力測試後,你需要做的研究就是尋找你想買入物業的地區、屋苑、周邊設施等。做的研究越詳細越好,你掌握的資訊越多能助你減少買貴貨或買入不良物業的機會,甚至能助你找到低市價的荀盤。建議第一步花至少7天做研究。

 

第二步就是「約睇樓,選定合適物業和議價」。鎖定地區後就找地產經紀帶你去睇樓,如果沒有相熟經紀,可以多找幾個不同地產鋪的經紀睇樓,可以有多些選擇,最好每次找個朋友或親人一同睇樓幫忙吧!

 

由於你之前已經做過研究,睇樓時你已知道什麼樓盤算平宜,什麼樓盤算貴。在鎖定樓盤後,就透過地產經紀跟業主議價。議價能力高的人可以比市價超出很低買入、比市價超出很高賣出。因此,議價是買賣過程中一個非常高深而重要的技巧。

 

第三步「簽臨時買賣合約和支付臨時訂金3-5%」。議價完成之後,買賣雙方簽署臨時買賣合約,並各自找律師跟進合約、查核文件等事宜。若果你打算做高成數按揭的話,必需要以自住為目的,因此在簽臨約的時候需要交吉成交。而臨約中就一項「以現狀成交」,再睇樓的時候緊記要看清楚物業當時的狀況,所謂的「現狀」是指物業在簽臨約當日的時候物業的狀況,如果成交當日收樓的時候跟簽臨約當日的狀況有很大差別,買家就有機會取消合約。因此要在簽臨約之前記錄下樓宇的狀況。

 

在簽臨約的時候一般支付樓價的3至5%的訂金(細訂)。跟據個人的情況而定可跟業主商議訂金的金額。而有一點需要注意的是,「成交期」要商議得越長越好,基本最少是60天以上,以預留多些時間申請按揭。

 

明天繼續第四至六步買樓程序!

 

2016年4月10日買樓教室: 你夠「資格」上車嗎?(下)

文:顥森 新地圖

 

上車「資格」: 穩定現金流

 

大家記得上集文章中A先生的例子嗎?沒錯,我們要想辦法找到更高的收入。除了有能力可以每月儲更多錢外,穩定現金流是一張向銀行展示的「通行證」,記住一點,是「穩定」的現金流。

 

如果閣下有足夠財力又打算Full Pay的話, 可不必太在意這點。但專業投資者即使有能力Full Pay都不會做,必然會懂得借貸!不知大家有沒有聽過三姑六婆說,千萬不要借錢,借錢是萬惡之源。這個概念在今時今日的環境是錯!錯!錯!筆者更認為現時低息環境下,大家應該借貸買一些資產增值的工具。有關按揭及借貸包含很多知識及技巧,之後的文章再繼續詳細分享。總之,大部份人都會選擇銀行申請按揭的話,而有沒有穩定現金流就非常重要。

 

為何一直強調「穩定」二字?因為銀行一般會較喜歡借錢給收入穩定的人,例如公務員。在銀行的角度,借出如此大的銀碼有一定的風險,試想想,若你是銀行的話,你寧願借給每月有穩定收入的人,還是每月時多時少收入的人?

 

而穩定現金流主要用來通過銀行的壓力測試。越高「穩定」收入,越大機會通過。以A先生的例子,350萬的上車盤, 若A先生以個人名義申請按揭而借足9成,加上按揭保費,月薪則要約$30000以上。

 

因此,在買樓之前最好先做足準備,計算好所有支出和壓力測試,如果你暫時未「達標」,請你盡快想辦法令自己的收入提升。

 

 

上車「資格」:

 

當說到最後一種「資格」,很多人都會忽視。因為他們認為只要有彈藥,不需要「知識」也能上車。但事實上,「知識」是最重要的「資格」。沒有足夠的「知識」,會令你花更多資金,一輩子上不了車。我並不是想詛咒任何人,相反希望大家學懂「知識」去防止這類事情發生。

 

而大家有沒有注意到,身邊有人跟自己同屆出生卻可以工作幾年就上車?或者有些朋友收入比自己低卻可以手持幾層物業收租?甚至買同類物業卻比自己買的便宜10 -20%?

 

你可以說他們的運氣比你好,或者本身的家底豐厚。但事實上,的確有些人往往比別人懂得把握機會。而他們剛開始時不一定有資金或穩定現金流,但「知識」令他們擁有以上的「資格」。

 

你有沒有想過可以零首期就買到樓?有沒有想過可以低市價20%買樓?有可能你想也沒有想過做得到。甚至如果你看得到2015年見頂忍手等多幾個月,已經可以平宜10-20%入貨。我認為能令資產增值是Bonus, 最起碼你有足夠「知識」令自己不會比人騙或者花額外的支出。

 

記住,「知識」決定你付出的資金和現金流的多少、決定你是否在正確的方向、決定你一生的財富。讓我們下星期繼續分享「買樓程序六步曲」,提升你的上車「資格」。

 

2016年4月10日買樓教室: 你夠「資格」上車嗎?(上)

文:顥森 新地圖

唔好以為顥森只係識「講股」, 其實Adia Sir對買樓都有一番研究, 他在物業投資經驗方面已經有至少10年經驗! 顥森發現原來很多同學對買樓的認識不多, 黎緊的數個星期六日, 我們加入「講樓」環節, 教大家投資物業的技巧!

 

2015年一份調查「港青五大夢想」指出,買樓是年輕人的夢想之首,比起找到一份更理想的工作、環遊世界等更高。買樓本是生活所需,為何現在變成遙不可及的夢想?

 

筆者也是80後,深深明白現時年輕人上車的難處,收入追不上樓價升幅,或令他們覺得實現買樓夢機會低。身邊不少朋友更指自己一輩子都買不起樓,甚至把責任推到地產霸權上。然而,筆者認為如果買樓是人生最大的夢想,那對夢想的要求就太低了。而且再怨天尤人也不會有人見你可憐送一層物業給你, 倒不如想辦法如何上車。 其實買樓並不是想像中困難,只要訂立清晰的目標和及早做好準備,夢想可成真。

 

上車是需要「資格」的。什麼叫「資格」?有以下三種:

  1. 資金
  2. 穩定現金流
  3. 知識

 

若你已計算自己擁有以上3種「資格」,恭喜你可立即實現夢想。當然,不是指你有錢就任何時候都可以去買樓。大家千萬不要忽略樓市週期的威力,在不合適的時期買入等同增加自身的壓力和風險,甚至變成負資產。還有你必需清楚自己上車的目的,是為自住? 還是投資? 自住是即時需要還是未來數年需要? 投資是追求資產增值還是現金流? 謹記,不同目的所采用的策略,需要的資金等都有所不同的,因此清晰就是力量,立即分清自己的買樓目的! 時間就是金錢, 及早準備勝算越高。稍後會再詳盡解說不同題目。如果你缺乏以上任何一種資格,接下來讓我們跟大家逐一解釋如何取得3種「資格」, 今日先分享第一個「資格」:資金。

                        

上車「資格」:資金

                              

對大部分年輕人來說,這是最難取得的資格之一。上車的資金主要用於:首期、釐印費、律師費、按揭保費、佣金、裝修和其他雜費。跟朋友閒聊時出奇地發現,有些朋友以為買樓需要全數支付樓價或要支付很多首期,其實最少只要付上最少一成首期就可買到,買新樓有些發展商更可以安排買家以低於一成的首期買樓,之後再申請按揭。

 

我們舉個例子吧! A先生預算數年後要買入350萬的上車盤,借盡9成按揭,支出包括首期35萬,釐印費8萬,律師費0.5萬,佣金3.5萬,簡單裝修3萬。必需支出為50萬。他剛畢業每月人工是15000元,而每月可儲起5000元,大約儲8.3年,30歲左右就可買第一層樓。幸運地,A先生很快就找到一份更高薪金的工作至每月20000元,他更減少支出令每月可儲起13000元,則儲錢年數減半至3.2年。而經研究後,A先生找到一個穩定10%投資回報的方法,儲首期目標更可在3年內達成。

 

大家由A先生的例子中看出什麼?

工資

支出

儲錢

上車年期

$15000

$10000

$5000

8.3 年

$20000

$10000

$10000

4.2 年

$15000

$7000

$8000

5.2 年

$20000

$7000

$13000

3.2

 

經常聽長輩說要儲錢儲錢,事實是正確的! 每月投放儲錢越多,就越快儲到首期。身邊有不少朋友,他們月薪不低,起碼有2至3萬以上,卻都跟我反映每月連5000元都儲不到。當然有些更幸運的朋友有家人幫忙支付首期是另一回事。如果你沒有外緩,又自知是個「月光族」,那請立即檢視自己的財務狀況,減少不必要的支出並增加儲錢的數目。另外尋找穩定的投資工具也能助你及早上車,在顥森的先修班中也會詳細分析。

                  

例子中,尋找更高的收入也影響到儲首期的時期,這個跟另一個上車「資格」穩定現金流有關,讓我們明天繼續餘下的上車「資格」。

 




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